De Jonge wijzigt middenhuurwet: 10% hogere huur in nieuwbouw

Woonminister Hugo de Jonge past zijn wet voor regulering van de middenhuur aan, na een groot aantal reacties op zijn wetsvoorstel. Ontwikkelaars die de komende twee jaar voor dat segment bouwen, mogen tien procent meer huur vragen gedurende de komende tien jaar.

In het eerste voorstel van zijn wet was deze zogeheten nieuwbouwopslag nog vijf procent. De verhoging komt bovenop de voorgestelde maximale huurprijs voor de middenhuur van 1.123 euro, waardoor huurders in die nieuwbouwwoningen maximaal 1.235 euro kunnen gaan betalen.

Met de aanpassing wil De Jonge ontwikkelaars overhalen alsnog te gaan bouwen in het middensegment. Bovendien wil hij bouwers tegemoetkomen die al plannen hadden voordat de minister zijn regulering aankondigde. De Jonge denkt dat de hogere opslag veel projecten uit het slop kan trekken. Voor andere maatregelen die projecten los moeten trekken, was immers veel animo.

Ook komt hij verhuurders op een andere manier tegemoet, via het puntenstelsel voor woningen. Nu kunnen verhuurders onbedoeld nog veel punten verliezen als zij hun pand verbeteren, bijvoorbeeld voor verduurzaming, en er zo punten bij krijgen. Vanaf de grens van 187 punten tellen de punten voor de woningwaarde namelijk ineens veel minder zwaar mee, waardoor het totale aantal punten fors kan terugvallen en verhuurders minder huur mogen vragen. De Jonge wil die terugval nu tegengaan, zodat een huurder ook na verduurzaming nog de maximale huur mag blijven vragen.

De Jonge wil middenhuurwet per 1 juli 2024 laten ingaan

De minister komt met de aanpassingen nog voordat de Raad van State het advies heeft uitgebracht. Hij wil zo snel mogelijk duidelijkheid geven aan beleggers. Hij wil niet spreken over een knieval aan de beleggers, die zich eerder luid verzetten tegen zijn wet. "Maar onzekerheid over de regulering speelt ons wel parten."

Het wordt nog spannend voor De Jonge of de wet het gaat halen. De VVD heeft zich er inmiddels openlijk tegen gekeerd, en het is ook maar de vraag of de BBB het voorstel gaat steunen. Vooral in de Eerste Kamer, waar de BBB zestien zetels heeft, kan die partij het verschil maken.

Het lukt niet meer om de wet per 1 januari van aankomend jaar in te laten gaan: De Jonge mikt nu op 1 juli volgend jaar.

Projectontwikkelaars positief

Projectontwikkelaars zijn positief over de aanpassingen van minister Hugo de Jonge aan zijn wetsvoorstel voor de regulering van de middenhuur. De woonminister laat daarmee zien "zijn best te doen om het investeringsklimaat in middenhuur overeind te houden", zegt directeur Jan Fokkema van de belangenorganisatie voor projectontwikkelaars Neprom.

De Jonge wil naast de socialehuurwoningen ook huurwoningen in het middensegment reguleren, waardoor een bovengrens voor de huren gaat gelden. Woningbeleggers en projectontwikkelaars hadden veel kritiek, die er onder andere op neerkwam dat lagere huren het onaantrekkelijk maken om te investeren in nieuwe woningen.

Een van de concessies van De Jonge bestaat eruit dat ontwikkelaars die de komende twee jaar bouwen, de komende tien jaar 10 procent meer huur mogen vragen dan de maximumprijs. Dat was eerder 5 procent. "Dat verwelkomen wij. Hij had echt een luisterend oor en we zien dat hij zich graag inzet voor het investeringsklimaat voor middenhuur", zegt Fokkema.

Hij is ook blij dat de minister heeft aangedrongen op een snelle behandeling van het wetsvoorstel door de Tweede Kamer. De onzekerheid rond de komst van nieuwe regels voor de huursector was namelijk een van de grootste problemen voor grote woningbeleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars, zegt Fokkema.

Kritiek heeft Fokkema ook. Zo zou de regulering van de middenhuur te streng zijn als die dezelfde regels volgt als bij sociale huur, wat beleggers afschrikt. Ook is het puntenstelsel dat bepaalt hoeveel huur er gevraagd mag worden volgens Neprom aan vernieuwing toe.

Woonbond uiterst kritisch

Minister Hugo de Jonge zet in zijn aangepaste wetsvoorstel voor de regulering van de middenhuur opnieuw stappen terug door hogere huurprijzen toe te laten dan in zijn eerdere voorstel, zegt huurdersvereniging Woonbond. Wel is het volgens de belangenvereniging voor huurders goed dat er voor een deel van de vrije huursector eindelijk wat gebeurt tegen torenhoge huurprijzen.

In de vernieuwde plannen mogen ontwikkelaars die de komende twee jaar middenhuurwoningen bouwen, tien jaar lang 10 procent meer huur vragen. In het eerste voorstel van De Jonge was dit nog 5 procent. Met deze aanpassing wil de bewindsman het voor ontwikkelaars aantrekkelijker maken om te bouwen in het middensegment. De Woonbond laat weten niet bij te zijn met onder meer deze zogeheten nieuwbouwopslag.

De Jonge wil ook het puntenstelsel voor woningen veranderen waarop de huurprijs deels wordt gebaseerd. Nu kan een huis onbedoeld veel punten verliezen als een verhuurder het pand verbetert door het bijvoorbeeld te verduurzamen. Vanaf 187 punten tellen die punten veel minder zwaarder mee voor de waarde van de woning. Daardoor kan het totale aantal punten flink terugvallen en mogen verhuurders minder huur vragen. De Jonge wil die terugval tegengaan. Verhuurders mogen dan na verduurzaming nog steeds de maximale huur blijven vragen.

Maar volgens Marcel Trip van de Woonbond is het puntenstelsel al royaal voor nieuwe huizen. "Nieuwbouw krijgt al makkelijker extra punten en daarmee een extra hoge huurprijs omdat ook zuinige energielabels en een hoge WOZ-waarde extra ruimte voor hoge huren opleveren", stelt hij. "Daarmee doet het puntenstelsel minder goed waar het voor bedoeld is. Namelijk huurders beschermen tegen woekerprijzen als er veel marktdruk is."

De WOZ-waarde krijgt van de bewindsman volgens Trip ook een veel te grote rol bij het bepalen van de maximale huurprijs. "Zo laat je schaarste te veel de maximale huurprijs dicteren, in een systeem dat daar juist tegen moet beschermen."

LEES OOK: Belegger die huis verhuurt, kan met verduurzaming makkelijker in vrije segment met hogere huur blijven: zo werkt dat